COMPARATIVO CIRCULAR SIC PROYECTOS DE VIVIENDA
1. Derogación y Reemplazo
- Circular 2024: Deroga completamente la Circular 2023. Esto significa que las disposiciones previas quedan sin efecto, y se establece un nuevo marco regulatorio más amplio y detallado, enfocado en temas adicionales como publicidad, información mínima y dinámica de contratos.
- Impacto: La Circular 2024 no solo actualiza las disposiciones, sino que responde a la evolución del mercado inmobiliario y la necesidad de mayor claridad para los consumidores.
2. Propósito de Cada Circular
- Circular 2023:
- Se centra principalmente en los contratos de adhesión utilizados en el sector inmobiliario, estableciendo lineamientos para evitar cláusulas abusivas que desequilibren los derechos del consumidor.
- Específicamente, instruye sobre el cumplimiento de los artículos 37, 38, 40 y 42 de la Ley 1480 de 2011, enfocados en la protección contractual.
- Circular 2024:
- Amplía el alcance más allá de los contratos de adhesión, cubriendo también:
- La publicidad inmobiliaria.
- La información mínima que debe proporcionarse en las diferentes etapas (preventa y venta).
- Detalles sobre los derechos del consumidor en términos de claridad, veracidad y acceso a información precisa.
- Introduce nuevas instrucciones para garantizar que la información presentada a los consumidores sea más completa y transparente.
3. Cambios en el Alcance de las Instrucciones
3.1 Contratos de Adhesión
- Circular 2023:
- Establece reglas para eliminar cláusulas abusivas, como aquellas que:
- Limiten los derechos del consumidor.
- Permitan modificaciones unilaterales por parte del vendedor.
- Impidan resolver el contrato en caso de incumplimiento.
- Exige que las cláusulas sean claras, legibles y en español.
- Circular 2024:
- Mantiene estas disposiciones, pero introduce requisitos adicionales:
- Transparencia en los documentos precontractuales (ej. promesas de compraventa).
- Información detallada sobre los costos de desistimiento del contrato.
- Obliga a informar al consumidor si los parqueaderos son privados o comunes y las implicaciones legales de ello.
3.2 Publicidad
- Circular 2023: No aborda directamente la publicidad.
- Circular 2024: Introduce reglas específicas para las piezas publicitarias de proyectos inmobiliarios:
- Deben incluir, como mínimo:
- Área construida privada.
- Precio inicial en pesos colombianos.
- Ubicación exacta del proyecto.
- Prohíbe la publicidad engañosa que pueda inducir a error al consumidor.
- Obliga a informar cambios en las áreas publicitadas si son causados por modificaciones en licencias.
3.3 Información en Preventa
- Circular 2023: No detalla obligaciones específicas para esta etapa.
- Circular 2024:
- Exige mayor claridad en la etapa precontractual. Por ejemplo:
- Informar sobre el estrato socioeconómico proyectado.
- Proveer estimaciones sobre las cuotas de administración.
- Detallar características de acabados, muebles y zonas comunes.
- Obligación de informar fechas estimadas de entrega, dejando claro que estas pueden cambiar solo por fuerza mayor o hechos no imputables al vendedor.
4. Protección del Consumidor
- Circular 2023:
- Se enfoca en garantizar que los contratos no contengan cláusulas abusivas que generen desequilibrio o renuncien a derechos del consumidor.
- Establece sanciones por incumplimiento, como multas o cierre de establecimientos.
- Circular 2024:
- Amplía la protección al incluir disposiciones sobre:
- Derechos relacionados con publicidad veraz.
- Obligaciones de transparencia en todas las etapas de la relación comercial.
- Protección ante cambios unilaterales no justificados en contratos o fechas.
- Refuerza el principio de favorabilidad al consumidor, destacando que cualquier duda normativa debe resolverse en beneficio del consumidor.
5. Principales Novedades de la Circular 2024
- Información Obligatoria en Publicidad y Preventa:
- Introduce criterios estrictos para la información en brochures, páginas web, y otros materiales de venta.
- Obliga a detallar precios reales, características físicas y legales de los proyectos, y costos adicionales.
- Modificaciones Permitidas:
- Permite ajustes en fechas o condiciones solo si están claramente justificadas (ej. fuerza mayor).
- Obliga a informar a los consumidores sobre estos cambios con soportes claros.
- Derecho a Documentación:
- Los consumidores deben recibir copias originales o digitales de todos los contratos firmados, incluyendo los documentos de pre compra y venta.
6. Conclusión
La Circular 2024 moderniza y amplía significativamente las disposiciones de la Circular 2023, adaptándose a los retos del mercado inmobiliario actual. Mientras que la circular anterior se enfocaba principalmente en contratos de adhesión y cláusulas abusivas, la nueva regulación abarca de forma más integral todos los aspectos de la relación comercial, desde la publicidad hasta la entrega del bien. Esto fortalece la transparencia y la protección de los derechos del consumidor, alineándose con principios de claridad, veracidad y accesibilidad de la información.
